סקירה שוק הנדל"ן של האוצר

הכלכלן הראשי באוצר פרסם לא מזמן את סקירת שוק הנדל"ן למגורים לחודשים אפריל-מאי:

http://mof.gov.il/ChiefEcon/EconomyAndResearch/Pages/WeeklyReview.aspx

לפי הסקירה, שני החודשים היו חלשים הן בשוק הדירות החדשות והן בשוק דירות יד שנייה. לפי נתונים ראשוניים גם יוני היה חלש יחסית.

זה עושה רושם שהדינמיקה בשוק היא דינמיקה שאפיינת לשלב הנוכחי של הפיצוץ בו אנו נמצאים, שלב השינוי הפסיכולוגי. בשלב הזה בדרך כלל יש ירידה הדרגתית אך עקבית מדי חודש והיא נמשכת עד שנכנסים שלב הבא של הפיצוץ השלב בו מתחילים הפסיד אשראי בבנקים ואז הדברים מתחילי להתדרדר במהירות.

6 תגובות בנושא “סקירה שוק הנדל"ן של האוצר

  1. הי איתי
    אשמח אם תסביר יותר את עמדתך לגבי שלב הפסדי האשראי.
    הרי המצב כיום הוא שהריבית עלתה ללקוחות שבאים כיום לקחת משכנתא , אך בעקבות כך שהריבית המוניטרית לא עלתה ההחזר החודשי של המלאי הקיים לא התעדכן מעלה (אם כי צריך להוציא לקוחות שלקחו במשתנה כל חמש וייתכן כי אצלם כבר מתחילה עליה).
    ובכלל, אנו נוטים לאפיין את כל הבועות כמתנהגות באופן דומה. אני אישית מעדיף ללמוד מן העבר ולהבין מכך את האינדיקטורים והפרמטרים השונים המשפיעים על השוק , ולהבחין בין הדומה לשונה בכל סיטואציה.
    אני חושב שהתהליך והדינמיקה בבועה הנוכחית אינה דומה לארה"ב של 2008 מבחינה זו (גם בגלל הערבות האישית) אך הרבה יותר גרוע מבחינות אחרות. כלומר, אנו נראה פחות כאן גל מכירות ומלאי שמצטבר אצל הבנקים של אנשים המתקשים/לא רוצים להחזיר את התשלומים (לפחות עד העלאות הריבית), אבל כן נראה כאן ככל הנראה (וכבר רואים) גל של מכירות משקיעים ומשפרי דיור שכבר חתמו על עסקאות רכישה שמנסים להיפטר מהמלאי וכל זה עוד לפני העלאות ריבית משמעותיות.
    כמובן שברגע שיהיו העלאות ריבית משמעותיות זה יצטרף למגמה ואז כבר נראה יותר את מה שתיארת בדמות הפסדי אשראי הולכים ומצטברים.
    תקן אותי, פספסתי משהו?

  2. הי, שאלה מצוינת.

    ראשית, זה נכון שלא כל הבועות זהות. ויש הרבה הבדלים בין הבועה בארה"ב לבועה פה.
    אבל יש דבר אחד שמאפיין כל בועה והוא גידול חד בכמות האשראי שניתן בשנים בהם הבועה מתנפחת.

    וכאן הכלל הוא פשוט מאד, במקום שאליו הולך האשראי יהיו הפסדי אשראי. מבחינתי זה ודאי כמו חוק טבע.

    הפסדי האשראי מגיעים אחרי שהאשראי מפסיק לצמוח. הפסדי האשראי הראשונים הם תמיד אצל הלווים החלשים ביותר שלקחו את הסיכון הגדול ביותר , ובכל בועה יש כאלה (אחרת האשראי לא יכול לגדול כ"כ הרבה). אני חושב שאנשים פה יופתעו מאד כשזה יתחיל לצוף פה על פני השטח.

    עיקר הפסדי האשראי יגיעו כשהאבטלה תתחיל לגדול ואח"כ כשהריבית תעלה.

    זה לא משנה אם אלה יהיו הבנקים שימכרו את הדירות שעיקלו או המשקיעים עצמם ינסו למכור אותם, המכירות האלה רק יאיצו את תהליך הפיצוץ.

    1. תן לי להבין אותך, אתה טוען שבכל מקרה כיום עוד לפני בעית אבטלה ו/או עלית ריבית יש אנשים שמתגלגלים עם החובות ובגלל עליות הריבית למשכנתאות ולכל מטרה הם כבר לא יצליחו למחזר (וגם לא יתנו להם באי וודאות השוררת בשוק) ולכן ההפסדים יגדלו והבנקים או הלווים יתחילו לממש ולהניע חזק יותר את הירידות.
      בשלב הבא כבר יתחילו בעיות האבטלה או הריבית או שניהם יחד כאשר האבטלה תגדל בעקבות הצטמקות הבניה והתעשיה שמסביב לה (תיווך, שיפוצים ,שמאים, פיננסים) והקטנת הצריכה בעקבות פגימה ב"תחושת העושר" ולאחר מכן כצמצום ממשי כתוצאה מהמיתון והאבטלה מה שיקטין את הביקוש כי המיתון והאבטלה יקטינו את היכולת לקנות והאצה בירידות המחירים וחוזר חלילה עד אשר יתייצבו על רמה נורמלית.

      ברור שאין הבדל לענין המחירים מי מוכר , כל עוד ההיצע למכירה עולה והביקוש יורד תהיה גם תהיה ירידה חזקה במחירים , פשוט אני מנסה לקרוא את המפה וסדר הזמנים בתהליך לפי המאפיינים הייחודיים בכל סיטואציה.

  3. בדיוק.

    במשק רגיל האטה כלכלית מביאה להפסדי אשראי. במשק בועתי הפסדי אשראי מביאים להאטה כלכלית.

    ניתן פה במשק כ"כ הרבה אשראי במשך כ"כ הרבה זמן שתהיה בטוח שנעשו הרבה שטויות. כל עוד שוק הנדל"ן היה חזק זה יכול היה להמשך. עכשיו כשיש האטה בשוק זה יתחיל לצוף.

    הניסיון מראה שבשיא הבועה נעשות הכי הרבה שטויות. כך למשל המשכנתאות הכי גרועות בארה"ב היו מבציר 2005-2006. אני מאמין שגם אצלנו משכנתאות מהשנתיים האחרונות יתבררו כהכי גרועות.

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *